杭州房产纠纷律师

1.代征地的概念

　　代征地是指城市建设工程沿道路.铁路.河道.绿化带等公共用地安排建设的，建设单位按照有关法规.规章的规定代征的公共用地。代征地中的“代征”两个字是广义上的“代征”，不仅包含着“代征用”，而且还包含着“代拆迁”，指的是代征用.代拆迁等。

　　从地价款定义可看出，政府从建设项目中收取的毛地价(土地出让金)仅是建设用地范围内的基础设施费和土地出让金，不包括代征地范围内的基础设施费和土地出让金。而代征地取得费用指的是为取得土地使用权而支付给原用地单位的费用，是对原用地单位的一种补偿，并不是支付给土地所有者(国家)的费用。理论上二者存在如下一种等式关系：

　　建设项目用地熟地价=政府收取的建设用地地价款+建设用地征地拆迁费用+代征地征地拆迁费用。

　　这里面涉及到三方的利益，原用地者.政府.开发企业。这里的原用地者指的是广义上的原用地者，包括建设项目上的原用地者，和代征地上的原用地者。给建设项目上的原用地者的征地.拆迁和给政府的费用由开发企业来承担;代征地上政府收益免交，给原用地者的征地.拆迁费用由政府和开发企业共同负担。

　　2.代征地费用确定方式

　　代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方式

　　*依据代征地地块现状建筑面积计算

　　*依据代征地土地面积计算

　　*依据整个建设项目征地拆迁费用按现状建筑面积来分摊

　　*依据整个建设项目征地拆迁和按代征地比例来分摊

　　这里的代征地比例=代征地占地面积¸建设用地面积

　　此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代征地比例来分摊，这样做对开发企业来讲，往往不太公平，因为多数情况下，代征地上的费用比建设用地的费用要高。