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   核心内容:在商品房的买卖当中,有一个特殊的财产权利,那么就是商品房的特殊财产权,这个权利如何应用怎样应用呢?下文将会详细分析。

   商品房买卖,按房地产开发进度和买卖双方的合意程度,可分为四种形式。

   一是早期内部协议。

   即在符合预售许可条件前,甚至在房屋动工建造前,双方基于特殊的信任关系,达成特别协议,开发商将未来预期开发成功的房屋预先承诺出售给购买人,购买人支付定金或者部分乃至全部价款。开发商多为套取建设资金或炒作楼盘,购买人多为炒卖楼花,房屋套数较多,标的金额较大,与合作开发近似,但不干预开发事务。

   二是认购书。

   即在项目开盘时,双方签订格式认购书,就房屋买卖的有关事宜初步达成合意,并预交定金,约定双方将来正式签订预售合同,经开发商同意,购买人也可以转让认购书。开发商往往未取得预售许可,变相提前销售。

   三是预售合同。

   合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容,购买人先支付定金,短期内登记备案后支付余款,并约定交房和过户期限。根据司法解释,认购书内容符合预售合同要求的,得认为预售合同。

   四是现售合同。

   此时,开发商已将开发成功的房地产初始登记在自己名下,双方签约后短期内付款交房,并办理过户。此外,拆迁补偿安置协议,也是商品房买卖合同的特殊形式。商品房买卖中双方对房屋各自拥有什么样的财产权,对强制执行意义重大。下文逐步分析。

   首先,无论采取哪种法律形式,双方订立的合同,除非另有原因,真实意思表示应受法律保护,不因登记备案、预售许可等行政规制,而简单地否认其合同的效力。

   司法解释明文规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。”该解释虽然规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。但这仅是针对“预售合同”,从该解释上下文的旨意看,虽不认可“认购书”为“买卖合同”,但也承认其仍是一个独立的合同——预约合同。而对“早期内部协议”,该解释尚未置可否。合同法的同理,“早期内部协议”也不失为一种独立的合同,只是不能适用预售合同或认购书的有关特别规定而已。

   其次,无论采取哪种法律形式,只要房屋所有权未过户,开发商始终仍是原始取得人,买方对房屋的权利仅限于不同程度的期待债权,而非物权。

   即使预售备案登记,其性质上只是预告登记,而非物权登记。此时房屋尚未生成,未有“物”,何来“物权”?

   第三,在上述四种法律形式中,买方对合同的履行预期,随着房屋开发的进度而加强;相应地,买方对房屋的请求权的受保护程度,应当越接近于物权。

   现行司法解释,倒是在一定条件下,已经承认商品房消费者对预购房的权利优先于工程款和抵押权,承认房屋被拆迁人有权优先取得补偿安置房屋。物权法草案第21条也规定,当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权,预告登记后,债务人未经债权人同意,不得处分该不动产。不过,这种优先权,性质上只是类似劳动债权、船舶优先权等特种债权而已。而且,从条文表述看,只是限制债务人的自由处分,未明确是否对抗第三人尤其是法院的强制执行。

   无论采用了何种法律形式,当开发商作为被执行人时,执行法院可以直接对房屋,以关于不动产执行的规定执行之。当购房人作为被执行人时,要区别对待。若仅是早期内部协议或认购书,购房人可以请求开发商继续履行合同,但却无权直接请求交付房屋或移转所有。若已是预售甚至现售合同,购房人则有权请求交付房屋并移转所有,如已备案登记,或消费者已交付全部或大部分款项,或属拆迁安置房屋的,这种请求权可被赋予某种优先性。

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