杭州房产纠纷律师

2008年春暖花开之时，也是山东省烟台市天安山水龙城建设项目动迁之时，被拆住户达150户，董方卓（化名）便是其中一户。在拆迁范围内，董方卓有两套房产，宅基地证记载总面积为490平方米，房屋建筑面为331平方米。动迁项目中一项工程为建设一条始于烟台市区止于烟台机场的道路，而董方卓的一处房产恰位于该道路某段拟建位置，因此，拆迁人将董方卓视为重点解决对象，开出145.6万元货币补偿或一套338平方米房屋安置结合11.5万元货币补偿的补偿安置方案。但董方卓获补期望值为230万元或者回迁安置，故而双方未能达成协议。

2008年4月中旬，拆迁人向烟台市房产管理局提交《拆迁纠纷申请调处书》，请求裁决董方卓按前述货币补偿方案或者产权调换方案签订协议并予以搬迁。裁决申请的提出，有如做出了强拆前的“红色预警”。紧急避险下的董方卓决定奔赴北京委托专业律师维权。遂，王优银律师成为董方卓实现230万元货币补偿或回迁安置的“维权同盟”。

办案第一辑：裁决前听证会阻裁决！
4月下旬，烟台市房产管理局组织召开了裁决前的听证会。听证的应然价值在于使得公力决策者在听取利益相关者民意之后方为最终决定。为达成这一应然价值的实然转换，充分准备的律师在听证过程之中就拆迁计划、规划条件、产权调换房屋的房源证明的缺失以及《国有土地出让合同》不得代替国有土地使用权批准文件等方面对拆迁行为的不合法进行了环环入口的剖析。

听证会后，拆迁裁决成为拆迁人的南柯一梦，这场本为强制拆迁做铺陈的听证会为董方卓作了“嫁衣裳”。前方的强拆也就此止住了迈进的步伐！

办案第二辑：拆迁许可证之诉圆“夙愿”！
几乎与裁决前听证同步，律师以委托人名义向烟台市芝罘区人民法院提起了拆迁许可证诉讼，故而开始了一场三进“公堂”的诉讼之旅。
6月下旬，受案法院开庭审理了董方卓诉烟台市房产管理局所作《拆迁许可证》一案。庭审中，律师先行择取举证责任倒置方略，指出被告对其核发拆迁许可证这一具体行政行为的合法性所提交的法律依据欠缺，应承担举证不能则无效的法律后果。此外，王律师再行结合拆迁计划、规划条件、产权调换房屋的房源证明的缺失以及《国有土地出让合同》不得代替国有土地使用权批准文件、补偿资金不到位等法律事实点具体、有力地层层拨开被告拆迁许可具体行政行为法效力的迷雾，也使得第二次、第三次开庭深入审理的纷至沓来。
真理越辩越明，三次公堂对簿使得拆迁人的合法地位岌岌可危，主审法官亦开始秉持和谐原则全力展开调解工作。昔日春暖花开的时节转眼已至寒风飘零的冬日，而董方卓的维权之旅却由沉郁的灰色冬季进入窝心的明媚之春——拆迁人改变了道路设计，一片视野宽阔的拆迁现场中可见的，只是一条承载着城市建设的路、一幢彰显了法制胜利的房！

【律师说法】

回顾本案半载代理历程，不禁想起郑板桥的题书斋联“删繁就简三秋树，领异标新二月花”。尽管一者是庄重的法律维权，一者是诗意的笔墨泼洒，但却于迥异中有着异曲同工之妙：皆强调以最简练达最丰富，以自创新意排攀雾趋风！
一方面，本案的程序围绕裁决前的听证与拆迁许可证的诉讼展开，可谓之简练，但这一简练程序却达到了最丰富的救济效果，使得拆房修路变成修路让房，商业开发让位于物权保护。当然，要实现这一匪夷所思的转化，脱离不开对两个程序的高度把握。在我国权利启蒙的现阶段，民众对听证会的判断仍属雾里看花，通常流于疏忽。孰不知，这一程序价值的实现往往是实体价值实现的不可或缺的要件，本案即是通过听证这一程序阻却了拆迁裁决的作出，从而也将强拆防患于未然，使得委托人的实体物权有了一个可控的将来。
另一方面，京外拆迁案件风云多变，往往采取多种法律手段进行救济，救济范围广涉拆迁许可证、建设用地规划许可、国有土地使用证、征地程序等多个方面。但本案并未简单依葫芦画瓢，而是结合案件自有特点，制定了听证与诉讼的双向救济方针恰是“领异标新二月花”的别样写照。窥一斑而知全豹，个别案件个案处理是一个恒久的办案指南，对于不同的案件，方法或繁或简，程序孰前孰后，应当结合其特点择取不同的代理路线。