杭州房产纠纷律师

一、基本情况

　　从2001年5月开始，上海市房屋土地资源局根据市政府要求，与市府法制办、市建设委员会等部门着手对原《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》进行修改，在修改《实施细则》过程中，认为原《实施细则》在执行过程中存在不少问题，主要表现在：

　　(一)上海市房屋拆迁补偿安置中，将户口因素作为确定安置面积的标准，对居住困难的家庭改善居住条件具有合理性，但与市场经济规律不一致，也容易被一些人利用，通过迁移户口而谋取不正当利益。

　　(二)房屋拆迁补偿安置标准按照被拆除房屋的重置价结合成新对房屋所有人进行补偿的方式，所有人所得到的补偿款大大低于使用人所得到的房屋安置利益，以市场经济的价值观念来衡量，原《实施细则》的补偿方式对财产权保护明显不够。

　　(三)拆迁人或拆迁单位的行为存在不够规范的情况，需要在《实施细则》中加以规范。例如：部分建设单位的补偿安置资金迟迟不到位，造成被拆迁居民得不到及时补偿安置构成事实上的侵权。

　　在拟定新的补偿安置标准时，市房地资源局对已拆迁完毕的拆迁基地和正在拆迁基地的补偿安置标准进行测算对比，提出了较为合理的补偿安置方案，期间，将修改后的拆迁补偿安置方案分别向市人大、市政协作专题汇报并分别征求了各区县政府、建设、市政、财政、物价、民政、人民银行、法院等有关部门的意见，历时半年，与国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》同步实施。

　　二、房屋评估是核发拆迁许可证的前置要件

　　上海市各区县房屋拆迁管理部门在核发《房屋拆迁许可证》时除审核必备的建设项目、规划许可及用地批文的同时，还需审核安置房屋的评估报告，对被拆除房屋的评估时点以核发房屋拆迁许可证之日为准，对安置房屋也由拆迁人提供评估报告，做到拆迁房屋与安置房屋两者在价值上相等。

　　三、确定市场化的补偿安置标准

　　上海市房屋拆迁补偿标准在原《实施细则》的基础上，于1998年出台了《上海市危棚简屋改造居住房屋拆迁补偿安置试行办法》(以下简称《试行办法》)，在该《试行办法》中对房屋所有人的补偿安置标准确定以上海市四级地段安置商品住宅的平均售价作为补偿的原则，上海市房屋拆迁补偿安置方式由实物分配转向货币分配，货币化方式安置占拆迁总量的仅50—60%，1999年至2001年度上海市用于货币化安置资金 160亿元，其中2001年货币化安置款达47.5亿元人民币，2002年1月至7月底达34亿元，货币化方式安置已被广大被拆迁人所接受。2000年10月，上海在轨道交通明珠线二期工程和共和新路高架项目的房屋拆迁中，推出了按房地产市场评估价补偿的试点方案，受到被拆迁人的欢迎，在徐汇和虹口两个试点区选择按市场评估价补偿的户数达到50%左右。上海市房屋拆迁补偿安置已进入了以市场评估价加拆迁补偿安置的新阶段，为制订适合上海特点的房屋拆迁补偿安置标准奠定了基础。

　　房屋拆迁补偿安置按被拆除房屋的房地产市场评估价补偿，可以充分反映房屋及其土地使用权的实际价值，保障房屋所有人的利益。但由于上海市被拆除房屋大部分属于旧式里弄和简屋，房屋陈旧，结构较差，户均面积较小，评估价偏低，相当一部分被拆迁居民得到的补偿安置款可能低于现行的补偿安置水平。为了保持拆迁政策的连续性，保障补偿安置总体水平不下降，设置最低补偿单价标准和价格补贴。原《实施细则》补偿安置方式有两种，一种是按照房屋残值对被拆除房屋所有人补偿，以户口因素确定安置面积的房屋安置方式;另一种是按照被拆除房屋的面积增加地段级差面积后以四级地段空置商品房平均市场价换算的货币化安置方式。修改后的方式为两种：一种是按照被拆除房屋的房地产市场评估价另加价格补贴，给予货币补偿或者同等价值的产权房屋安置，补偿安置标准公式由上海市统一规定：

　　即：货币补偿金额=(市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积

　　其中市场单价是指房地产市场的评估单价。当评估单价低于最低补偿单价标准的，最低补偿单价作为市场单价;另一种是以面积标准调换的形式予以房屋安置，对面积标准的界定由各区县人民政府根据本区域内的居住水平确定。凡符合面积标准的被拆迁人可以选择面积标准方式进行安置。从上海市实际情况来看，实施市场评估价补偿安置方式，仍有相当数量的低收入的被拆迁居民难以解决居住问题，为了保持新老政策的平稳过渡，上海市不再实行统一的居住困难标准，改为由各区县人民政府根据本区的实际情况划定本区域内的居住困难标准，用以房屋安置可以增加异地产权房屋安置方式，解决这部分居民的居住问题。异地产权房屋安置方式是按被拆除房屋的建筑面积，增加一定的地段级差面积，在应安置面积内互不结算差价，此方式由居住在旧里、简屋及不成套房屋中且房屋较小、孤残、孤幼等居民的特殊情况，将优先适用异地产权房屋安置，并适当减免超过应安置面积部分的房价款。

四、确定评估机构

　　修改后的《实施细则》中明确规定，对居住房屋的房地产市场评估单价或非居住房屋的房地产市场价，由拆迁人委托具有上海市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产评估机构评估，拆迁补偿安置标准设置要有相对合理的数值要求，房屋评估是关键，针对上海市平均每年需拆迁居民约7—8万户，拆除房屋建筑面积达350万平方米，确定具有拆迁评估资质的评估机构从事房屋拆迁评估，上海市房地资源局在全市 65家评估机构中按照评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等，结合房屋拆迁工作需要，指定30家具有拆迁评估资质的评估机构承担房屋拆迁评估。按照要求，在上海市各拆迁基地内只能有1家评估机构承担拆迁评估，其目的是为统一评估标准防止在拆迁评估中标准不一，而引发新的矛盾。做好房屋拆迁评估工作是补偿安置的前置条件，为此，上海市房地资源局制订了《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》，统一评估收费标准。

五、评估争议的处理

　　上海市房屋拆迁补偿安置纠纷中涉及房屋评估的，按照《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》办理，房屋所有人对评估结果有争议的，可以在收到评估报告或分户评估报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复估。原估价机构应当在收到复估申请的3日内向申请人出具书面复估结论，原估价机构调整评估结果的，原估价机构还应向原委托人出调整后的评估报告并注明调整原因。当事人对评估结果仍有争议的，一方当事人可以在收到评估报告或分户评估报告之日起15日内，向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁专家委员会申请鉴定，原估价机构应当及时向专家委员会提供评估报告、评估技术报告及其他有关资料。专家委员会受理鉴定申请后，应当对评估报告的合法性、规范性、合理性进行鉴定，并在收到申请后的10日内出具鉴定意见。经专家委员会鉴定，评估报告合法、规范、合理的，专家委员会应当出具维持原评估结果的鉴定意见。经专家委员会鉴定，评估报告不合法、不规范或不合理的，拆迁入应当在收到专家委员会意见的3日内要求原估价机构重新评估或者委托具有房屋拆迁评估资格的另一家估价机构重新评估，受托机构应在7日内出具重新评估报告。当事人对重新评估的结果无争议的，重新评估结果作为拆迁补偿的依据;当事人对重新评估结果仍有争议的，拆迁人应重新向专家委员会申请鉴定。专家委员会应在收到申请后的5个工作日提出鉴定意见。鉴定意见可作为房屋拆迁裁决的依据。在房屋评估方面，被拆迁入对评估争议的为数不多，对房屋评估结果咨询的多，申请复估的少，据上海估价师协会提供的数据，全市对评估申请鉴定的仅6户。其中3户评估结果得到了修正，另3户维持原评估结论。