杭州房产纠纷律师

　　核心内容：按照物权法的规定，只有“为了公共利益的需要”才能征收土地与不动产。地方政府并不希望严格限定“公共利益”，因为目前多数拆迁征地行为都属于商业性质。利益博弈导致拆迁法难以出台。本文讨论了拆迁补偿的三种长效模式。

　　我国城镇化建设目前面临的最棘手问题，即是因为拆迁征地的补偿导致的冲突。过去那种简单的完全货币补偿或者房产置换的模式起不到长效作用，满足不了被征地农民的多种发展需求，容易导致他们后续生活失去保障等社会问题。

　　从法理上看，造成这种局面有其必然性，原因在于我国还没有一部专门的拆迁法来保障被拆迁者的利益。

　　此前，《城市房屋拆迁管理条例》因其相关内容与物权法抵牾而导致非议，并最终在2011年1月《国有土地上房屋征收与补偿条例》通过后被废止。

　　按照物权法的规定，只有“为了公共利益的需要”才能征收土地与不动产。地方政府并不希望严格限定“公共利益”，因为目前多数拆迁征地行为都属于商业性质。利益博弈导致拆迁法难以出台。

　　另一方面，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中诸如“公平补偿”的表述过于笼统，容易留下暗箱操作空间。尽管第十九条规定补偿“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，但由于开发商往往极力压缩补偿标准并将之转嫁到房价中，因而被拆迁户往往不同意搬迁甚至宁愿做“钉子户”。

　　显然，这并不是新型城镇化的发展道路。新型城镇化，就是不但要保障农民的土地权益，还要让农民享受到城市发展的成果。

　　所幸各地政府在探索征地拆迁的补偿机制时，也涌现出了一些较好的做法，大致可以归结为以下三种模式：

　　广东“货币补偿与留地安置并行”模式

　　在给予了较高货币补偿的同时采用留地安置办法，保障失地农民的基本生活。以潮州市为例，被征地单位除了得到按征地前三年平均年产值的23倍补偿之外，还可按被征地面积13%~15%的比例申请划留集体建设用地，用于发展第二、三产业。

　　海南三亚、陵水的“主动拆迁与留物业安置”模式

　　政府在对被征地进行市场评估后，将征地补偿总费用和工作经费“打包”给村委会，由其成立股份制公司实行拆迁。公司在按照法定标准给予村民拆迁补偿后，结余费用由全体村民共享。同时借力海南大力发展旅游业的东风，按照征地总面积的8%给村委会优先安排留用地，扶持发展特色商业。