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  随着国务院新《城市房屋拆迁管理条例》的施行,房屋拆迁补偿评估机制在各地已初步建立,城市房屋拆迁补偿标准也发生了重大变化——以房地产市场评估价格取代了过去的重置价结合成新,变政府定价为房地产评估机构根据公开市场价值原则评估确定补偿金额,使城市房屋拆迁进入了市场经济时代。

  一、建立房屋拆迁补偿评估机制的意义与重要作用已充分显示出来

  (一)维护了公正。以市场评估价取代政府定价,防止房屋拆迁补偿中的强买强卖现象,使拆迁补偿这一特定(拆迁人处于强势地位,被拆迁人处于弱势地位)的房屋市场交易过程趋向公平合理。拆迁补偿这一民事行为走向市场经济,充分体现了房地产市场的根本属性,使等价有偿原则得到贯彻。

  (二)代表了进步。改变了由政府定价的计划经济模式,用市场经济运作方式解决拆迁补偿问题,便于政府管理部门腾出手来集中精力搞好服务与监管,也是与时俱进的基本要求。

  (三)标志着文明。以评估方式确定补偿标准,使处于被动、弱势位置的被拆迁人从心理上获得平衡,使其正当财产权益得到平等体现,其合理要求从制度上得到有效保障,有利于减少拆迁纠纷,缓解拆迁矛盾。

  (四)提高了工作效率。各地按“市场评估”机制运作,城市房屋拆迁工作的效率提高了。以成都市为例,2002年一年内拆迁了125万平方米,2.5万户居民,相当于此前3年拆迁量的总和。 可见,房屋拆迁的关键是补偿,而补偿的核心是估价。要切实推行拆迁补偿评估机制,既不能沿袭传统方式由政府定价,也不能搞名不副实的虚假评估,更不能人为地低评被拆迁房屋价值和高估安置房屋价值,必须规范运作,突出市场化运作的核心。

  二、对拆迁补偿评估机制的认识

  拆迁补偿评估机制作为一个新生事物,运作时间不长,各地运行情况存在一定差异,发展不平衡,许多问题尚待深入研究和进一步完善。 国务院《城市房屋拆迁管理条例》只是原则规定拆迁补偿实行评估制度,并未具体规定评估机构怎样进行评估、管理机关怎样管理评估活动。这就需要制定配套的房屋拆迁补偿评估文件,从技术层面和管理层面确立具体制度和方法,为评估机构开展评估和管理机关实施监管提供遵循依据。在国家目前尚未出台拆迁补偿评估规范性文件的情况下,各地应积极主动地研究制定实用的技术规则和管理规范,建立起有效的拆迁补偿评估机制,以保证当地拆迁补偿评估活动正常开展的需要。

  三、如何规范拆迁补偿评估工作 规范拆迁补偿评估工作应从以下几方面考虑

  (一)技术方面。研究如何保证评估机构准确、充分地完成市场所赋予的职责,通过制定技术规则,明确估价方法的采用、估价时点的确定、估价报告的出具等技术性问题。

  (二)管理方面。研究对评估机构和评估工作程序的管理及对评估活动的监管方式等。

  (三)评估队伍建设方面。研究内容应包括职业道德规范、评估行为规范、估价人员和估价机构的义务界定及对违规者的处罚措施等,并考虑如何组织对评估人员进行拆迁补偿评估专业技术培训,致力于提高其业务水平。 此外,评估活动中可能会出现法规政策未涉及的各种情形,如不及时研究解决,势必影响评估活动的进行,从而阻碍拆迁工作进程。如地大于房时如何评估、用途不确定的房屋如何评估、特殊建筑物(如公厕)怎样评估,诸如此类的评估难题都要通过研究,从技术上予以攻克。

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