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      房地产市场宏观调控政策之后,楼市遇到了前所未有的严峻考验。房屋作为资产,其变现功能受到了极大的抑制。这种抑制主要是通过高昂的交易成本来实现的。因此,合理安排房屋买卖中的税负,将直接影响房屋资产保值增值功能的实现。本文结合工作实践,和广大网友探讨房屋买卖中税务安排的有关问题。  新商品房买卖中,由于卖方为开发公司,买方为购房者,往往还涉及银行贷款等,一般应当按照有关规定缴纳契税。如果可能,尽量购买符合优惠税收条件的房屋。  二手房买卖中,税务安排问题尤其重要。二手房买卖按其性质划分,可分为经济适用房买卖、未竣工验收房屋买卖(“预售”房买卖)、已交付但未满两年的房屋买卖、交付满两年房屋的买卖、拆迁安置房买卖等。需要说明的是,上述房屋买卖在实践中虽然大量存在,但有的买卖为政策所不允,处于“灰色”状态。税务处理上就需要针对其中不同类型,做不同的交易安排。  第一种主要是未满五年锁定期的经济适用房。这类房子的交易是受限制的,而且还需缴纳一笔几百元每平方米的土地差价,所以优先考虑的是如何让交易成功。这类交易需要找到合适的律师朋友,作出交易安排和税务处理。由于价格相对较低,交易成本也不算太高。  第二种是楼花买卖。六一大限之前,这种交易是开放的,一般只需和JS说好,办理合同更名即可。现在就要绕一些弯路了。首先是要找到合适的买家,最好不要通过中介,避免增加交易成本。其次,最好要说服JS(并非必要),因为JS那里有很多房子尚未卖出,不一定同意你的更名。再次,要绕过合同备案这一关,其中有很多妙招,精通房产纠纷的律师朋友会给你一些办法,不过可能需要一些RMB。最后,按照律师朋友的要求或委托他进行程序操作,积极稳妥地收好RMB。一般来说,交易成本为房价的2%,可以省下5%营业税+2%契税和收房开支的成本(实际约为房价的10%),投资收益比相当明显。  第三种是未满两年的商品房。5%营业税+2~4%契税是一笔让人心痛的开支。处理这类房屋买卖,必须先打探好当地税务机构对房屋最低价格的评估。有的房子已经装修,将装修成本甚至电器列入房价是个愚蠢的办法,这样增加了很多元RMB的税收,而且是重复纳税。一般经专业人员处理后,可以避开5%营业税和契税的大部分。  第四种是交付满两年的商品房买卖。这种房子买卖省钱的办法比较好操作,主要是将房价与非房价分开,减少契税的计税价格,但不能低于最低计税价格。  第五种是拆迁安置房的买卖。这种房屋买卖的法律问题比较多,税务问题比较少,在此不表。  依法纳税是每个公民的义务,但合理安排税收支出也是税法所允许的。欢迎有识之士一起探讨。

   

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