杭州房产纠纷律师

全国百强县——江苏常熟市，因一起突击拆迁纠纷，被推向舆论漩涡。

　　“目前市里在对常熟琴湖的拆迁事件，研究部署一些新的解决方式，但是今天我们还没有接到上面通知。”8月30日，常熟市土地储备中心一位负责人士告诉本报。

　　常熟市土地储备中心，即是负责常熟琴湖片区8宗地块土地使用权的拆迁工作，年初2月11日，《常熟日报》突然一纸公告发布，由于需要规划建设，琴湖8宗地块居民房屋土地已经被收归国有，并要求800多户居民在15日内自动去相关机关注销土地使用权。

　　位于常熟中心地段的琴湖片区总面积160公顷，总拆迁面积29.27万平方米，此番约346971平方米的国有土地使用权要被收回，涉及住户803户。关键是，当地居民称，此前政府对于这一突然征地，并未有过公开的预示。

　　拆迁中，涉及独立式和半独立式住宅687户，琴湖片区内湖苑五区109栋独院别墅。常熟市土地储备中心负责人士表示，现在是600多户基本搬迁完毕，还有100多户由于赔偿等原因，目前还未动迁。

　　接受湖苑五区60多户居民诉讼代理的律师李刚对本报记者称，今年以来，一共连续多次向两级法院提出四项诉讼申请，分别起诉常熟市规划局、发改委、住房建设局、国土资源局。但是相关方面，既没有驳回，也没有立案。

　　知情人士透露，最近，这个极具争议的政府项目而导致的动迁事件，已成为最高人民法院的督办案件。

　　突击公告

　　“由于具体琴湖的建设细则规划还未出来，所以我们并不知道未来琴湖片区动迁完毕后，即将通过招拍挂动迁的土地有多大。”常熟土地储备中心人士告诉记者。

　　琴湖片区位于常熟新城区核心区域，地处常熟闹市区和风景区的交汇点，由于多年来的商业发展，该地区城市空间日益拥挤和局促，而根据常熟总体规划，琴湖的定位与常熟其他景区形成错位与互补。

　　根据常熟市政府的设想，未来琴湖将规划建设商务商业区、文化娱乐区、自然健康区、生活服务区和环湖景观带“四区一带”，建成一个工作、生活、休闲、娱乐、旅游五大元素环环相扣的开放式城市休闲生态公园。

　　“事实上，对于琴湖的拆迁改造，常熟探讨了好几年，2007年左右就定下一个规划，但是后来不了了之，琴湖边上的居民都知道要拆迁这一事宜，而我们也是在2009年的11月20日，一场市政府会议上了解具体的动迁进程。”常熟土地储备中心的人士表示。

　　琴湖片区综合改造工程是整个琴湖片区的核心，前期拆迁工程计划拆除各类建筑物29万平方米，其中独立式住宅房屋687户16万平方米，公寓式及其他住宅房屋124户计0.8万平方米，单位企业24家计8万平方米，村公共设施房屋计0.28万平方米，村(社区)集体资产非住宅房屋3.54万平方米。

　　对于补偿，琴湖方面采取的办法为，私有住宅和非住宅房屋将采用“产权调换”和“货币补偿”两种方式安置补偿。

　　土储中心人士表示，完成的600多户的安置房，主要选在琴湖家园，这个房子可能要到明年交付；以及以前建好的金山苑等小区。琴湖家园现在的均价一般在7000多，而对于琴湖住房的评估一般在1万元左右，评估后超出安置房的部分，采取货币等办法补贴。

　　不愿意接受拆迁的包括109栋独院别墅，是经过常熟市政府统一规划，由房产商进行商业开发建设并公开销售的两证齐全的住宅，户主多在2002年购买，其中有的业主将房子装修后才住了不到6年，还有一些业主的房子贷款还没还清。

　　而关键在于，对于这些拥有小院子的独院住宅，琴湖政府相关方面，也采用了同样的方式，换取公寓房。独院住宅的居民相比其它公寓，可以多得到20－30%的补偿，但不少户主认为，这远远不及其房屋原有的价值，此即是引起纠纷的关键。

　　因“规划变动”之名？

　　李刚律师告诉记者，事实上，根据居民方面说法，湖苑五区独院的均价已经达到了2万多元/平米，政府只补偿8000多元/平米，政府方面的赔付没有反映其房屋原有的价值。

　　李刚认为，如果一个项目要进行动迁，首先应当拥有规划局发布的建设用地规划许可证，国土局的国有土地使用权批准文件，建设局发放的拆迁许可证。

　　“此前，琴湖发改委批复了《琴湖片区综合改造，区域内八宗地块拆迁工程的批复》，但实际上这个东西应该是由建设局出示。”李刚说。

　　据悉，2010年2月21日，琴湖片区的居民曾到常熟市国土资源局询问情况，当业主们问及常熟市国土资源局有关人员，如果他们的房屋土地已经被收归国有，那么其土地使用权证是否已经是一张废纸？国土局一位负责人解释称，按照公告的内容土地使用权应该已经被收回。

　　居民感到震惊的是，其每家每户都有土地使用证，很多注明了土地使用期是四十年以上，这些都是十年前买下的房屋，由于规划变动，这就成了一张废纸。

　　“国务院有明文规定，严禁未经拆迁安置补偿后，收回原土地使用权，而直接供用土地。”李刚表示，“琴湖政府在未对居民进行安置之前，就先公布收回了土地的使用权。这也严重违背了法定的程序。”

　　“更重要的是，国家的拆迁管理条例明文规定，禁止政府进入拆迁，但琴湖这个项目是土地储备中心介入拆迁，也违反了国家的相关规定。”李刚认为。

　　不过，常熟市政府一位知情官员告诉本报，“拆迁是为了公共利益”。但李刚认为，这个是一个很值得探讨的问题，“我们虽然目前还不知道未来琴湖要建设成什么样，但是从我们了解的琴湖控制性规划上了解到，未来如果建造酒店、别墅、商场等，这些利益就完全被政府和地产商挤占，百姓的利益就无法保障。”