杭州房产纠纷律师

■变化一：

　　城市拆迁需编制年度计划

　　据省建设厅副厅长吴英介绍，新《条例》增设了拆迁计划管理的内容。《条例》第八条规定：“设区的市、县(市)人民政府应当依据城市规划和本地经济社会发展的实际，编制城市房屋拆迁中长期规划、年度计划和拆迁安置房屋年度建设计划。”

■变化二：

　　“拆旧补新”，拆迁补偿标准提高

　　《条例》对房屋拆迁补偿标准作了新的规定：“拆迁房屋实行货币补偿的，货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。拆迁当事人协商一致的，依照其约定。”

　　吴英解释说，对被拆迁房屋选择货币补偿方式时，其货币补偿金额是以同区位的新建普通商品房的市场价格为依据，结合被拆迁房屋本身的新旧程度和结构等因素，评估确定其补偿标准。如果实行产权调换，则通过新旧房屋双向评估找补结构和成新差价后，实行以旧换新。与简单的、不找差价的“拆一还一”相比，新的补偿方式对被拆迁的房屋以同区位新建普通商品房作为参照物进行评估，可保持一个较小的合理的价差，实际上提高了拆迁补偿标准。

　　同时，为了防止被拆迁房屋的评估价格过低，《条例》还规定授权设区的市人民政府制定拆迁房屋的最低货币补偿价格标准，报省建设行政主管部门备案，并向社会公布。

■变化三：

　　健全拆迁补偿最低住房保障制度

　　《条例》健全了最低住房保障制度，明确规定：“被拆迁人只有一套住宅房屋，且该房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的，拆迁人应当按照国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积标准对被拆迁人进行货币补偿，或者提供用于产权调换的安置房屋。国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积内增加面积所需的费用，由拆迁人承担。”

　　吴英说，这意味着被拆迁人无论原有产权住房面积多小，质量多差，补偿安置时均应按不低于国家规定的住宅设计最低套型面积标准，享受到相应的货币补偿和安置房。制定这条规定的主要目的，就是要确保被拆迁人中住房困难户不会因拆迁而失去最基本的住房条件，而应当是改善和提高其住房条件。

　　按照国家建设部发布的国家标准《住宅设计规范》，“最低套型面积”是指普通住宅套型(共分为四类)中最低的一类套型标准，包括两个居住空间，至少有卧室和起居室，住宅使用面积最低为34平方米。

■变化四：

　　住宅开发拆迁应实行就地安置

　　与以往相比，《条例》特别设定了就地安置的条件。按规定，拆迁住宅房屋，拆迁范围用于住宅房屋建设的，而且被拆迁人要求就地实行房屋产权调换安置的，如果按照批准的建设工程规划能够满足被拆迁人房屋产权调换安置要求的，拆迁人应当对被拆迁人实行就地安置。

■变化五：

拆迁评估不能随意压价

　　《条例》增设了关于房屋拆迁评估的相关规定，以解决评估机构随意压价、拆迁评估标准偏低、救济渠道不完善等问题。拆迁评估机构和评估人员的资质要求、拆迁评估机构的选定程序、评估的主要方法以及对评估结果存在异议的解决途径等，都进行了明确规定。其中，拆迁评估机构的选择，应当由拆迁双方当事人协商选定，协商不成的，则由当地的房屋拆迁管理部门抽签决定。

■变化六：

　　集体土地房屋拆迁也有相同补偿标准

　　据吴英介绍，近年来，城市规划区范围内集体土地房屋拆迁量日益增大，拆迁矛盾急剧上升，规范集体土地上房屋拆迁已成为不能回避的重大问题，但国家的拆迁法规中对此却没有明确的规定。

　　而此次修订的《条例》则作出了明确规定：因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋的补偿安置标准，应当和同一区位国有土地上房屋拆迁补偿安置标准相一致。