杭州房产纠纷律师

        依法保护被拆迁人的合法权益

    房屋被拆 无法安置

    1998年至2003年，福建省莆田市武夷房地产开发有限公司(以下简称武夷公司)在承建旧城改造项目时，因文物保护问题延缓工期，无法按时建成安置房。5年来，上百名拆迁户长期在外租房，苦不堪言，先后数十次集体上访。2001年12月18日，104个被拆迁户将武夷公司诉至莆田市中级法院，请求判令该公司支付逾期交房期间的安置补助费与超面积安置部分购房款的利息等。

    拆迁公司 一审败诉

    莆田中院一审认为，莆田市政府决定暂缓拆迁“林润故居”，并未决定整个片区停止建设。武夷公司在明知不能拆除“林润故居”的情况下，未按市政府的决定与有关部门协调，积极采取补救措施，尽快建设安置房，主观上有过错，不能免除违约责任。判决被告武夷公司支付被拆迁户逾期过渡费和超面积安置房款的利息。

    一审判决后，武夷公司不服，向福建高院提起上诉，称：武夷公司未能履行拆迁协议按时交付安置房，是因为在履行协议过程中突然出现“林润故居”的保护问题，政府决定“林润故居”暂缓拆迁属于法律规定的不可抗力，因此导致未能按时交付安置房，其并无过错，不应承担违约责任等。

    并案开庭 查明事实

    福建高院对这一群体性案件非常重视。2003年11月11日，合议庭将104件房屋拆迁合同纠纷案件合并开庭审理。上百名被拆迁户从莆田赶到福州，同时接到邀请旁听庭审的还有11名全国人大代表和省人大代表。经开庭审理和调查取证，福建高院查明以下事实：

    1998年4月起，被拆迁户先后与武夷公司签订了拆迁安置《协议书》，约定武夷公司须在1999年11月18日前交付安置房，并就拆迁费用、违约责任以及免责事由等作了明确的约定。同时，武夷公司实施拆迁1个月后，当完成拆迁总量约80%时，被列入拆迁范围的“林润故居”居民及周边部分林氏居民提出“林润故居”系文物，不同意拆迁，拆迁因此暂停。而“林润故居”此前并未被列为文物保护单位。9月，莆田市政府市长办公会议决定：对“林润故居”进行拍照、录像、绘图后拆除，保留木雕、石雕等主要构件。此后，上级有关部门函告莆田市政府对“林润故居”妥加保护。但该会议决定并未得到执行，拆迁仍受影响。

    1999年1月至2001年7月间，莆田市政府先后7次召开会议，研究解决“林润故居”保护问题等。会议均要求武夷公司把安置房建设放在第一位，保证安置房建设的质量和进度。经多次论证，莆田市政府认为“林润故居”具有较高文物保护价值，决定对“林润故居”采取异地迁建保护措施。2001年8月，武夷公司支付了“林润故居”异地迁建费用150万元。1年后，“林润故居”异地迁建。此后，拆迁顺利进行，至2003年9月2日安置房工程全部完工。

    公开宣判 现场说法

    合议庭认为，拆迁安置《协议书》为有效合同，双方当事人均应按协议约定全面履行各自的义务。武夷公司未按协议约定的期限向被拆迁户交付安置房已为双方确认的事实，本案的争议在于武夷公司不能按期交房是否构成违约、是否存在不可抗力及其他免责或部分免责事由、及如何承担民事责任。2003年12月30日，合议庭在莆田对此案进行公开宣判，并对双方争议的法律焦点进行现场说法。

    一、本案是否存在不可抗力，并由此造成安置房无法如期建设和交付

    合议庭认为，我国民法通则及合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，当事人可部分或者全部免除违约责任。所谓不可抗力，是指当事人在订立合同时不能预见、合同生效后不能避免其发生，并且对由此造成的损失不能克服的客观事件。武夷公司作为拆迁人应当预见部分被拆迁人可能不同意拆迁安置方案，从而拒签协议、拒绝搬迁。遇此情况，法律赋予其救济途径是依法向政府主管部门申请裁决并强制拆迁。因此，“林润故居”住户及其周边部分林氏居民不同意订立拆迁安置协议和搬迁，属于武夷公司应当预见并可获合法救济的情况。在申请政府主管部门对拆迁安置补偿争议进行处理的阶段，不能免除武夷公司对其他已达成协议的被拆迁人的合同责任。武夷公司所不能预见的是，其就拆迁争议申请裁决后，市建委中止裁决;此后，市政府对“林润故居”的论证及暂缓拆迁的决定，是武夷公司无法控制和避免的。但市政府为避免该问题影响安置房建设，告知武夷公司可与规划部门协调，改变工程规划设计方案(此时，方案尚未审批)。武夷公司如及时照此办理，可避免或减少暂缓拆迁给安置房建设带来的影响和损失。因此，“林润故居”所引发的问题虽然客观上造成武夷公司对整个建设项目分期分段施工，延长建设期限，但并不构成不可抗力。市政府多次督促武夷公司抓紧进行安置房的建设，武夷公司在无法判断“林润故居”能否拆迁及何时拆迁的情况下，没有执行市政府的决定，造成安置房建设停滞和延缓，未能按期交付被上诉人，存在过错，应当承担由此产生的延期交房的合同责任。